Este tema se mostra relevante, na medida em que a fiança, por ser a garantia menos gravosa é a mais utilizada nos contratos de locação.
Em recente decisão proferida pelo STJ (Tema 1.091), a polêmica relacionada a penhora do bem de família dado em garantia em contrato de locação de imóvel, seja residencial ou comercial, ganhou novos contornos.
Isso por que, o STJ já havia se manifestado de forma favorável em ambos os sentidos, o que trazia um sentimento de insegurança jurídica tanto para os fiadores quanto para os proprietários de imóveis alugados, vez que já havia sido reconhecido por algumas Turmas, que seria possível a penhora do único bem do fiador apenas para garantir locações residenciais e em outras decisões, foram admitidas a penhora de bens de família oferecidos como garantia em contratos com finalidade comercial Portanto, até então, a discussão sobre o tema não estava fixada de forma definitiva.
Observando o julgamento do STF (Tema 1.127), que reconheceu a constitucionalidade da penhora do bem de família pertencente a fiador de contratos de locação residenciais e comerciais, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), decidiu sob a sistemática de recursos repetitivos, que é válida a penhora do bem de família nestes casos.
Em ambos os Tribunais Superiores, STJ e STF, um dos fundamentos para que se autorize a penhora, dentre outros, é o fato de que o fiador, de forma livre e consciente, pode assumir a fiança com seu patrimônio, renunciando a impenhorabilidade prevista em lei (artigo 3º, inciso VII da Lei 8.009/1990).
Este julgamento se mostra relevante na medida em que os Juízes e Desembargadores deverão aplicar o entendimento do STJ[1], para todas as discussões que envolvam a mesma temática, em razão da vinculatividade deste precedente.
O efeito reflexo deste julgamento gerará impactos significativos em inúmeros processos que possuem como defesa dos fiadores/executados, a impenhorabilidade do bem de família dado em garantia em contratos de locação, pondo fim a esta tese de defesa.
Diante dos efeitos gravosos que a inadimplência dos contratos firmados, em que a garantia ofertada é a fiança, podemos prever um aumento na procura por alterações contratuais, como forma de se modificar a garantia locatícia e com isso, proteger o patrimônio do fiador.
[1] CPC. Art. 1.040. Publicado o acórdão paradigma:
III – os processos suspensos em primeiro e segundo graus de jurisdição retomarão o curso para julgamento e aplicação da tese firmada pelo tribunal superior;